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| 供应：南昌万寿宫历史文化街区保护与整治项目 <%=(p_z_Z_Subject)%> |
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| 详细说明 |
| 南昌万寿宫历史文化街区位于南昌市商业最繁华的中山路与胜利路步行街交汇处，是南昌人流量最大的商圈，目前该区块被立为南昌市历史人文保护区域，西湖区政府也十分重视该区域的保护与整治，但由于区块内搬迁人群众多，投资额巨大，实施难题困绕政府的实质行动，在江西省政协相关领导与我公司的积极策动下，政府计划以政府支持结合市场化运作的方式积极引进有实力的投资企业，在满足政府相关保护与整治要求的情况下，开发该项目。 历史上万寿宫历史文化街区既具有非常好的南昌城水陆“门户”的区位，而万寿宫本身在江西人中间的强大的影响力无疑给这个区域带来了巨大的人气、商机，人的交流、货物的交流，随之而来的是生活方式的交流、各种文化的交融、社会的融合，甚至建筑艺术和技术的交流，等等，使得万寿宫历史文化街区形成了独特的历史文化特色 从其功能角度，主要有以下几个方面： 1.宗教服务功能：围绕着原来的万寿宫，该街区形成了非常可观的和宗教活动相关的功能。另外由于参与商品交易的人的信仰的不同。因此，在历史街区中还有各种小型的宗教场所，比如娘娘庙、三清殿、普济庵、元妙观、清真寺，等等。从一个侧面反映了当时该地区中生活的人的复杂性。 2.商业功能：街区中的翠花街、翘布街、箩巷、醋巷、广润门街、合同巷等街巷，从名称可以了解起主要的商业性质。如翠花街，其历史至今已经有上千年。据史料记载，自唐代贞观年间开始，便有了翠花街的名称，它位于城西广润门内，即今天南起船山路北至洗马池的这段街道。《南昌县志》中曾记载：“广润门、惠民门皆临章江，百货转运经省会者，皆由此屯出发，故贾帆栉比肩摩，城内市肆之繁丽者，惟洗马池，为百货所萃，金银翠珠之店皆在翠花街。” 3.服务功能：伴随着商业而产生的许多服务性的功能，如商会、会馆、茶楼、钱庄，等等。 4.居住功能：随着行商变成坐贾，该街区中的居住功能逐渐发展。形成了大量的下店上宅、前店后宅等建筑形式。 5.生产功能：在一部分商业建筑的后面，往往还会附有手工工艺的小作坊，为各种小商品的定做、打制的服务。 南昌万寿宫历史文化街区是一个文化非常多样、功能高度复合的区域，也是南昌市最能体现市井平民生活风情的特色街区。而这个特点的形成，与其所在的区位以及其中的万寿宫有着非常重要的关系。 南昌万寿宫历史文化街区位于中山路以南，船山路以东、以北，翠花街以西，面积约为6.3公顷。是目前南昌城内保存相对比较好的历史街区。街区内历史上几个重要历史建构筑物已经损毁，因此，缺乏重要的建筑特征。但是，南昌万寿宫历史文化街区独特的历史 文化背景，使得街区内的建筑呈现出建筑类型、建筑风格的多样性，丰富的沿街建筑立面构成了历史街区最富有特色的要素。 南昌市西湖区是南昌历史文化的发源地，也是现在南昌的旧城区。万寿宫历史文化街区周边地区建筑密度高，生活环境差，缺乏开放的城市空间和市民活动场所。万寿宫历史文化街区的保护和整治，通过万寿宫的重建和公共空间的改造为西湖区提供市井民俗活动的场所。 万寿宫历史文化街区位于中山路以南，船山路以东、以北，翠花街以西，面积6.3公顷。街区西面为抚河，东面隔一个街坊为“八一”南昌起义纪念馆。这片区域正好是南昌商业最繁华的中山路与胜利路步行街交汇处，紧临万寿宫商城（小商品市场），是南昌市人流车辆最密集的商圈，也是南昌市商业房产售价最高的区块。街区内共有建筑单元244个，总建筑面积10万平方米。街区内部有历史街巷9条，外围2条（中山路和船山路）。 本项目的开发模式参考杭州河坊街历史文化街区的成功经验，“修旧如旧”，在政府以及历史文化专家组的指导下进行保护、建设、整治、改造，业态上按照历史街区的内在要求，进行定位和合理布局，努力再现繁荣景象。 投资分析： 初步统计，搬迁面积近12万平米，其中涉及到两所学校（二十一中和航民小学）的搬迁；区块外围中山路、船山路、翠花街沿街店铺的补偿；广电局所属土地（现为临时停车场）的回购，这些数值存在不确定因素，但根据南昌旧城改造拆迁安置方面的法规，我们估计搬迁安置成本应该可以控制在4个亿以内，这方面，我公司与江西省政协领导正与市政府积极磋商，要求政府运用行政手段控制安置成本，如果顺利，整体投资成本就可以控制在5·3亿以内。 本项目周边的店铺租金相当高，船山路以及中山路的店铺都是破旧房屋，租金普遍较低，但由于此地人流巨大(日人流量是南昌最高的，达30万人次)。整体租金水平对比南昌其他地方是比较高的，本项目的建成，其一层商铺租金至少与胜利路持平，保守估计，达到400元/㎡应该没有问题，相应售价可以达到5万/㎡。本项目建成后，一般是按独立房栋出售，参考杭州河坊街，这样的独立的二层商铺，租金达到250元/月·㎡，售价达到3·5万/㎡，当然，南昌可能要低一些，根据周边商铺租金水平以及我们的经验测算，租金保守估计应该在100元/㎡以上，平均售价在1·5万元/㎡ 项目周边的住宅售价；项目周边目前没有新房出售，在一公里范围内新建房（高层）平均售价在5800元/㎡左右，由于项目区域是南昌一类住宅区域，又加上是低层公寓，售价5500元/㎡应该没有问题。 该项目如果所有经营性房产产权出售，理论销售额保守估计可以达到10亿元以上，事实上该地块目前的土地市值已达到700万/亩，也就是说土地价格也有近7个亿，如果全部产权不出售，静态计算，经营回收也仅需12年，通过与政府配合保护与整治，可以不通过挂牌拿到土地产权，同时在土地出让金方面也可以通过政府的行政手段干预给予减免。政府方面已经同意在朝阳洲物色住宅开发用地给开发企业，作为投资补偿，目前南昌的住宅市场火暴，投资回报相当高，目前我公司和江西省政协达成合作，推进该项目的实操进程，由江西省政协成立领导小组对该项目进行全面调研，同时敦促政府立项开发，在省政协领导小组组织下，我公司正积极与政府就有关该项目合作模式、经济补偿、搬迁安置实施、保护与开发、项目经营模式与权限、土地产权转移、开发计划、政策保障等实操细节问题进行磋商，我们的目标是争取投资收益的最大化。 招商说明： 该项目的开发首先需要完成项目内居民搬迁，投资额巨大，大约需要4亿元，需要有实力的开发商主持，有意投资的企业必须一次性投入4亿元，否则免谈。该投资由江西省政协担保，一切手续及政策方面的问题均由政协出面处理，所以没有异地投资开发政策方面的风险！ 对本项目有意向者请与本公司联系。 杭州同盛企业营销策划有限公司 地址：杭州中河北路108号港航大厦1203室 电话：0571—85452576 85451907 传真：0571---85460752 手机：013588097046 韩先生 E-mail: hanjy127@163.com |
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